2010年04月08日

光熱費削減を本気で考える。 その5 “ 目的 ” の設定編

 
・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その4 生活習慣にちょっとだけ変化を加える。編 の続きです。 


今まで、ファンクショナル・アプローチの手法を使って、
「光熱費を削減する。」というテーマでお話ししました。

その時に、「何のために」光熱費を削減するのか?という“目的”を、次のように設定しました。

   子供たちを連れてディズニーランドに行きたい。
   出費を減らして、お金を貯めて、そのための資金を捻出したい。


それに対して、ブログの読者の方から質問を受けました。
        (Yさん、ありがとうございます!!)

 「子供のために「ディズニーランド」へ連れて行くために
  光熱費を削減・・・がよく理解できません。」


確かに、なぜそのような目的で光熱費削減なのか?、何の説明もしませんでしたが、
よくよく考えてみれば、この目的には、非常に重要な意味があります。
「光熱費削減」というテーマが、うまく実行できるかどうか?は、
この、“ 目的の設定 ” によって、大きく左右されるからです。

そこで今回は、ファンクショナル・アプローチ的な 「 目的の設定 」 の仕方をお話しします。


まず、よく広告などで目にするのが、
「地球環境のために、CO2を削減しましょう!」とか、
「家計のために、節約しましょう!」ですね。

主婦のみなさんにとっては、当然のように思うのかもしれませんが、
これでは生活の実感として、ちょっと分かりにくいですよね?
そして、家族の協力も得られにくいと思います。

「光熱費を節約したぐらいで、大して変わらないだろう!?」とか、
「家族で節約しても、お母さんの洋服やバッグに化けるだけでしょ?」
・・という声も聞こえてきそうです。(笑)

あまり言うと、お母さんを怒らせるだけですから、
「そうだね。節約すればいいよね・・・。」という感じで、
何をどう変える・・というところまでは考えないまま、
なんとなく節約していくことになります。


最初は、「とりあえず、いらない電気を消していこう。」とかいうのですが、
2週間もすると、元の木阿弥になる可能性が高いかと思います。

目的が漠然とし過ぎていたり、あるいは抽象的すぎる場合は、
「実行のために、何をすればいいのか?」
も分からなくなりますし、モチベーションも上がりにくいんですよね。
ですから、目的はかなり具体的に設定する必要があります。

小学生でも理解できる目的、そして・・・、
「なるほど、ぜひやってみたい!!」となるような目的にまで落とし込むのです。
みんながぜひやってみたくなるような目的であれば、実行への弾みもつきやすいですね。

光熱費削減というのは、生活全般に関わることですから、家族がワクワクできるような目的という意味で、
「節約したお金を貯めて、家族で東京ディズニーランドに行こう!!」
という風に設定してみたわけです。

そうなると、次に調べることは、そのための費用ですね。

  ディズニーランドへの往復の移動    7,000 × 5人 = 35,000円
  1day パスポート              5,500 × 2人 + 3,700 × 2人 = 18,400円
  1泊の宿泊料金(ピークシーズン以外)10,000 × 4人 = 40,000円
-------------------------------------------------------------------------------------------------
           合計             93,400円

GWや夏休みなどのピークシーズンを外すと、我が家のような5人家族の場合でも、
高速バスを使えば、10万円以内で収まることも分かりましたので、
家族で東京ディズニーランドに行くためのコストが10万円というのが設定できました。
その費用を捻出するための手段として、光熱費を節約していくわけです。


では、今度は、節約した10万円をどうやって測るのか?という問題が出てきます。

これは一つの方法なんですが、まず、銀行の通帳を一つ作ります。
口座名は、「ディズニーランド行き」・・とでもしておきましょう。(笑)

ご存知の通り、光熱費は、季節によって、大きく変わってきます。
春・秋の光熱費と、冬の光熱費は全然違いますよね。
そこで、前年度同月のガス・灯油・電気料金が昨年の銀行通帳などから分かりますから、
それらと比較して、安くなった分だけ、実際にこの通帳に預金をしていきます。

すると誰の目にも、現時点でいくらぐらい貯金できたのか、分かるようになるわけですね。
「今月は、1000円節約できたよ。」とか、
「今月は、6000円もいったよ!!」などの、歓声が聞こえてきそうですね。
この時点でかなり楽しくなってきます。

すると、家族全員で、どうすれば光熱費が削減できるのか?を
さらにみんなで考えるようになるわけですね。

「圧力鍋のレシピを増やしたよ。」とか、
「みんなが続けてお風呂に入ると、灯油代が減ったよ。」とか、
「早寝早起きをすると、電気代が安くなったよ。」とか、
「使ってないお部屋の電気は消しておいたよ。」とか、
家族で協力するようにもなるんですよねー。
これが一番楽しいことだと思います。

結果として、思ったほど光熱費が減らなくても、
着実に通帳には、お金が貯まっていくわけですから、
ペースがある程度分かってきた時点で、
ディズニーランド行きの日程を目標として組み込んでもいいんですよね。

「今年は無理だけど、来年の秋には行けそうだね〜♪」という言葉も出てくると思います。


「光熱費を節約しましょう!!」といくら声高に叫んでも、実際にはあまり効果がないと思いますが、
家族が楽しくなるような、具体的な目的を考えるだけで、大きく変わってくるのです。

単に、光熱費を減らす・・ということよりも、
家族が協力し合いながら、みんなで一つの目的に向かって実行することに
本当の意義があるような気がします。

「誰のために?」「何のために?」を考えるだけで、
いろいろなことがさらに楽しく効果的に改善できると思いますよ。


★今日のテリー語録

「日々のお仕事であっても、“誰のために、この仕事をしているのか?”を、考えてみてください。」

「何のために、この仕事をしているのか?」をあらためて突き詰めて考えてみると、
違った手段や方法を思いつくでしょうし、家族の理解も得やすいと思います。
生活のいろいろなシーンで、一見当たり前のようなことでも、立ち止まって考えてみてください。
「これは、誰のため? 」、「これは、何のため? 」
・・それを考えるだけでも、あまり無理をしなくてもすむかもしれませんね。

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2010年04月06日

光熱費削減を本気で考える。 その4 生活習慣にちょっとだけ変化を加える。編


・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その3 個別に考えてみる。編 の続きです。


前回、個別に光熱費削減のアイデアを考えてみましたが、
本当に意味のある光熱費の削減は、普段何気なく使っている生活習慣の方に
ヒントが多くあることがわかってきました。


そして、いろいろな方法を挙げていくうちに、あることに気づきました。

光熱費のもっとも少ない家庭とは、日中不在の家なんですよね。

近年はオール電化にするご家庭が増えてきたせいか、
光熱費(主に電気代ということになりますが・・。)の相談は、
よく受けておりました。

その家族の生活パターンや生活習慣、家族数、使う機器によっても、費用は大きく変わるのですが、
共働きのように、日中ほとんど不在になる家と、年配の方のように、日中も在宅している家では、
明らかな差が認められました。

特に、オール電化の場合は、
深夜電力時間帯(午後10時〜翌午前8時まで)は、1kWあたり7〜8円程度と安い電力料金ですが、
その分、日中の電力料金は、1kWあたり27〜32円と、
普通の従量制の料金単価(22円程度)よりもかえって割高になるからです。

もちろん、普通のご家庭では、
本当の深夜は寝ている家庭の方が多いでしょうから、
単純に電気を使っている使用時間の短い方が、確実に減らすことができます。

ですから、日中、例えば、奥様がパートに出て家を不在にしながら、
しかもお金を稼いでくると、非常に効率的です。

さらに、特に4月から9月の間ですと、
朝日が早く昇りますから、以前よりも1時間早く起きて活動するだけでも、照明の使用時間が減ります。

夜遅くお父さんが帰ってきて、そのまま新聞を読んだりニュースを見たりして、夜更かしするのを止めて、
その代わりに、朝早く起きてその日の新聞を読んだり、ニュースを見たり、
資格取得の勉強に充てるだけでも光熱費の削減に貢献します。
また、お子さんの受験勉強も早朝にすると、効率がいいですよね。

他にも、寒い時期ですと、お風呂に続けて入ったり、みんながなるべく一つの空間にいることによって、
暖房器具全体の使用時間が減ることにもつながるわけです。

私もこれを考えてみて、意外なことに気づいたので、「目から鱗」でした。

みなさんもちょっとだけ視点を変えて、
  「何のためにそれをするのか?」
  「誰のためにそれをするのか?」
・・をちょっと考えるだけでも、今までと違った手段や方法が思いつけると思います。

そして、その手段のうち、実行可能なものから一つだけ手をつけてみてはいかがでしょうか?

みなさんの生活が、昨日よりも今日、今日よりも明日、少しでも改善できて、
少しでも楽しく快適に生活できることをお祈り申し上げます。

 
・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その5 “目的”の設定編 に続く。


★今日のテリー語録

「みんなが楽しくなるような “ 目的 ” って、何ですか?」

光熱費を節約しよう!!と呼びかけても、「何のために?」が抽象的だと、実行しにくくなります。
光熱費は生活全般に及ぶのですから、家族みんなが楽しくなるような目的だと、
節約するプロセスそのものまで楽しくなる上に、継続して実行もしやすくなりますよ♪

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2010年04月03日

光熱費削減を本気で考える。 その3 個別に考えてみる。編

 
・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その2 住宅設備を検討してみる。編 の続きです。


前回、住宅設備の変更を検討してみましたが、
いずれも初期導入費用がかかることが分かってきました。

そこで、別の視点で元手のかからない方法を、
思いつくままに挙げてみました。


【 暖房に関して 】

● 厚手のカーテンを2重にする。
● エアコンを省エネタイプに交換する。
● エアコンの使用時間を減らす。
● 暖房器具の設定温度を下げる。(夏は設定温度を上げる。)
● 家族がなるべく一つの部屋で過ごすようにする。
● 一枚多く着る。


【 照明に関して 】

● 照明器具の使用時間を減らす。
● 照明器具の電球を、蛍光灯やLED電球に交換する。
● 自然の光を取り入れる。
● 新聞や本を読むときは、自然光の下にする。
● 早寝早起きをする。
● 不在の時間を増やす。


【 調理に関して 】

● ガスの使用時間を減らす料理を考える。
● 圧力鍋などを使用する。


【 給湯に関して 】

● シャワーの時間を減らす。
● 給湯機をフルオートで使わないで、その都度お湯を足していく。
● 上がったときは、必ずお風呂のフタをする。
● お風呂は続けて入る。


【 家電製品 】

● 待機電力のカットするために、こまめに主電源を切る。
● 使っていないときは、コンセントから抜いてしまう。


このように考えていくと、
本当に意味のある光熱費の削減は、普段何気なく使っている生活習慣の方に
ヒントが多くあることがわかってきました。


・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その4 生活習慣にちょっとだけ変化を加える。編 に続く。


★今日のテリー語録

「一見下らないアイデアでも、その場で否定せずに、どんどん挙げていく方が効果的なんです。」

アイデアを考えている時間は、予想以上に楽しかったです。
「これもイケるかな!?」・・という感じで、アイデアをメモ帳に書き出してみると、
意外にもどんどんアイデアが出てきました。
「現実的か?」「実行可能か?」の判断は、
アイデアを出し尽くしてからでも、決して遅くはありませんよ♪

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2010年04月01日

光熱費削減を本気で考える。 その2 住宅設備を検討してみる。編

 
・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その1 光熱費の要素。編 の続きです。


月々の光熱費を構成している、ガス・灯油・電気代を減らす手段を考えてみましょう。

まず、思いついたのは、住宅業界の人間らしく、
住宅設備を改善する方法で、大規模な工事を伴う手段です。


1. 自己発電系

● 太陽光発電パネルの設置。
● 燃料電池の導入。

使う電気を減らすのではなく、自分のところでその電気を作ることによって、
電力会社に支払う光熱費を減らす手法です。

ただし、これらは、月々のランニングコストは減らせるものの、
初期導入費用が多くかかる・・といった特徴があります。

例えば、太陽光発電パネルを設置するためには、1kWあたり60〜70万円程度かかるので、
3kWの場合だと、180万円以上、4kWの場合だと、240万円以上かかる計算になります。
そして初期費用を回収し、お金を生み出すまでは最低でも20年以上先になりそうです。

   よろしければ、 検証!?「太陽光発電で元が取れるんですか?」 も、ご覧下さい。


2. 断熱性能を高める。

● 断熱材を増やす工事を行う。
● 断熱窓の設置工事を行う。

家の断熱性能を高めると、冷暖房の効率が上がるため、冷暖房にかかる費用は減らせるものの、
やはり、初期導入費用がかかるため、回収するのに時間がかかります。


3. オール電化にする。

灯油・ガス・電気とそれぞれに別れていた基本料金をまとめられる上に
深夜料金を使えるため、月々のランニングコストを減らせるものの、
初期導入費用(エコキュート、電気温水器、IHクッキングヒーターなどの購入)に、お金がかかります。
エコキュート1台で50〜60万円、IHクッキングヒーターを入れるのに20〜30万円程度ですから、
やはり、初期費用を回収するのに、数年かかることになります。


住宅業界にいる私が言うのも何ですが・・・、(^_^;)
これらは、すべて初期導入費用が多くかかります。

あらためて、光熱費削減の目的に照らし合わせると、
(子供たちをディズニーランドに連れて行きたい。)
目先の光熱費削減のためだけに、これらの大規模な工事を行うのは、本末転倒になってしまいます。

そんなお金があるなら、とりあえずそのお金を使って、
子供たちをディズニーランドに連れて行った方が早いということになりますよね。

ですから、これらの手段は、それ以外の要望が出てきたときに検討する方がよろしいかと思います。

例えば、タイルのお風呂をユニットバスにするついでに
老朽化した灯油ボイラーをエコキュートに換えるケースや、
老後の資金を確保するために、長期的な視野で月々のランニングコストを減らす場合ですね。


もっと他の方法はないものだろうか・・?
そう考えたときに、全く違う視点でいろいろな手段を思いつくことができました。


・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その3 個別に考えてみる編 に続く。


★今日のテリー語録

「困ったときは、 “ 目的 ” に照らし合わせると、スッキリと次のステップに移ることができます。」

検討している手段を、「損得」だけで結論を出そうとすると、
長期で考えるのか?、あるいは短期で考えるのか?・・によっても、結論が変わってきますし、
不確定要素があまりにも多いので、かえって迷ってしまい、
堂堂めぐりをしてしまうケースも多いと思います。
そんなとき、あらためて“自分の目的”に照らし合わせると、
次のステップにスムーズに移ることができますよ♪

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posted by テリー at 16:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング

2010年03月31日

光熱費削減を本気で考える。 その1 光熱費の要素編


先日、改善士 横田尚哉(よこたひさや)さんの紹介をしたところ、意外なところで反響がありました。
メッセージを送ってくれたみなさん、本当にありがとうございます。
    
   ※ よろしければ、過去のブログ記事も、ご覧下さい。
       3月11日(木)の放送内容
       【 情熱大陸 】 改善士 横田尚哉さん


横田さんが提唱しているファンクショナル・アプローチは、
生活の様々なところでも使える手法です。

 
              
 
私も横田さんに触発されて、「光熱費を削減したい!」というテーマで考えてみました。

実際のファンクショナル・アプローチは、もっと合理的に突き詰めて、細かく考えていくのですが、
今回は簡素化して、光熱費を削減する目的(誰のため?、何のため?)に照らし合わせて、
数ある手段の検証・・という形でお話しいたします。


目的: 「 何のために、光熱費を削減したいのか? 」

   収入が減って、子供たちをどこにも連れて行けなくなったので、
   今年の夏は、子供たちを連れてディズニーランドに行きたい。
   出費を減らして、お金を貯めて、そのための資金を捻出したい。


この目的に沿って、考えていくことにしましょう。


「 そもそも、光熱費って、何だろう?? 」

・・・ガス、灯油、電気ですね。
  ガスを使うのは、調理用ガスこんろのみです。
  灯油を使うのは、灯油用ボイラーと、冬場に使う石油ファンヒーターです。

  電気を使うのは・・・、
     照明器具、
     冷暖房器具(エアコン、こたつ、ホットカーペット、オイルヒーターなど。)、
     家電製品(TV、冷蔵庫、洗濯機、炊飯器、電子レンジ、オーディオなど。)ですね。


次回からは、これらを減らすための手段を考えてみましょう。


・・・ 光熱費削減を本気で考える。 その2 住宅設備を検討してみる。編 に続く。


★今日のテリー語録

「当たり前に使っている “ モノ ” を、あらためて見直してみてください。」

自分たちの目的と合わないものがあったり、もっと別の方法が見つかったりすることがあります。
案外・・・、デジタルよりもアナログの方が早かったり、
ハイテクよりも、ローテクの方が確実なことも多いかもしれません♪

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posted by テリー at 18:59| Comment(2) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング

2010年03月02日

施主支給にまつわるトラブル・・。

 

前回お話しした施主支給ですが、そういえば・・、こんなこともありました。
あの〜、よろしければ・・、世間話として読んでみてください。

 
ある30代のお客様(A様)が、B工務店と請負契約を結びました。

A様の案件で、B工務店と競合していた私は、結果として、受注競争に負けてしまったので、
「いい家を建ててくださいね・・。」と思いながらも、
1ヶ月もすると、A様のことをほぼ忘れていました。(笑)


ところが3ヶ月以上も経ったある日のこと、突然、私の携帯に電話がかかってきました!!
どうされたのかな〜??と思って、電話をとってみると・・、

A様 「あの〜、電気屋さん(職人さん)を、紹介していただけないでしょうか?」

私  「へっ!?? え〜〜っと・・、
    もう、確か・・・、工事をしているんですよね・・!?」

A様 「先月、上棟したのですが・・、
    でも・・、電気屋さんが逃げ出してしまって・・、
    しかも代わりの電気屋さんもいないから、
    『どこかで紹介してもらって下さい!!』
    と、契約したB工務店の社長にも言われたんですよ!!
    テリーさん、何とかならないでしょうか?」

・・・というお話でした。


頼られると、なんとかしたくなるのが人情です。

ただし・・、状況が状況なので、
「一応、ふだん取引のある電気屋さんに頼んでみますが・・、
 こういう状況なので、あの〜、あまり期待しないで待っていてください。」
と、申し上げて電話を切りました。

それから、何件かあたってみたのですが・・、結局、ダメでした。


ところで、B工務店の電気屋さんは、なぜ逃げ出したのでしょうか?

実は、このA様、お仕事柄(インターネット関連)のせいか、
様々な設備や部材などもネット通販の金額と照らし合わせて
ちょっとでもネットの方が安いと、施主支給にしていたそうです。

そして、それを知らなかった電気屋さんは、照明器具も含めた電気設備工事全体で、
かろうじてペイできる程度の金額しか見積に入れなかったようです。
つまり、照明器具の取付費や配線などの工事費だけだと
赤字になるような単価の入れ方をしたことになります。

ところが、電気工事全体の見積もりを出した後になって、
照明器具はすべて施主支給とすることを聞いたために、
赤字確定だということで、その仕事を受けるのを嫌がったようです。

もちろん、職人さんは横のネットワークが非常に強い世界ですが、
自分の職人仲間に、赤字確定の仕事を紹介したくないので、
「他所で聞いてくれ!!」ということになったようです・・。


何事も程度問題のような気がします。

もちろん、施主支給が何でもダメというわけではありませんが、
リスクも大きくなるので、そのことを理解した上で
また、住宅会社さんと協議しながら発注した方がよろしいかと思います。

私が担当したお客様には、業界の職人さんもすごく多かったのですが、
それでも、意外と、施主支給には、慎重でした。

自分が日頃行っている専門分野のみ、つまり保証の関係や工事そのものなど、
自分でいくらでもできるという自信のある分野だけの施主支給に、限定していたのが
とても印象的だったのです。

例えば、電気屋さんの自宅を新築する際に、
「照明器具と電気工事全般、そして、エアコン工事だけは施主支給品とする。」
という感じです。

それ以外にも、様々な建築のネットワークを持っていても、
後々、保証問題が起きたときにややこしくならないよう、
きれいに一線を引けるところで、施主支給をしていました。
(これを「責任分界点」と言います。)
言い換えるなら、プロでもその程度の施主支給しかしない方が多いようです。

それぐらい、後のトラブルやリスクを抱えることにもなりますので、
くれぐれも、住宅会社さんとの調整や、責任分界点を明らかにした上での、
施主支給をして下さいね。


★今日のテリー語録

「頼られると何とかしたくなるのですが・・、何ともならないことの方が多いのです。」
せめて、もう少し早く教えてくれれば・・・と思えるようなことが多いですね。

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posted by テリー at 20:56| Comment(2) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング

2010年03月01日

施主支給は、やっぱりお得なんですか?


まず、「施主支給」(せしゅしきゅう)の意味からお話しいたします。

通常は、住宅会社さんと請負契約を結んだ場合、
工事に関わるすべての部材、商品、職人さんなど、
その住宅会社さんからの注文で動いていきます。

お施主さんはそこに一切タッチすることがないわけです。

しかしながら、その住宅会社さんからの注文で動くということは、
その住宅会社さんの利益が、それぞれの部材、商品、人件費などに
必ず乗せられていることになります。

いい部材を使いたいけれど、予算が厳しい!!とか、
あるいは質を落とさずに、金額だけを何とか落としたい場合、
自分で部材や商品を手配して、自分で支払いをし、自分で納期などを設定して
現場に納品してもらうことを、「施主支給」(せしゅしきゅう)といいます。

よく聞くのが、
大手ハウスメーカーなどでは、定価もしくはそれに近い価格で、別途請求されることの多い照明器具を、
ネットの通販業者で注文して、現場に宅急便で送ってもらうようなケースですね。

あるいは、知人を通じて、
エコキュートや電気温水器、エアコンなどを現場に直送してもらうケースや、
キッチンやお風呂などの工事付商品を別に依頼するというケースも、施主支給に当たります。


施主支給のメリットは、
いうまでもなく、住宅会社さんの利益を外した分だけ、安くなることが多いということです!

もっとも・・、どの程度安くなるかは、
その住宅会社さんの価格設定に依っても違うので、何とも言えません。
場合によっては、かえって高くつく場合も確かにありますので、
念のため、ちゃんと見積書をとった上で確認した方がいいと思います。

一方、デメリットなんですが、
施主支給品に関しては、その住宅会社では、一切責任をとってくれませんし、
基本的には、その部分のアフターサービスもありません。
(まあ、当たり前なんですが・・。)

例えば、エコキュートを手配して、部材が足りなかったり不良品だった場合、
お施主さんがその部材を手配するなどしないと、場合によっては、
工事の進捗状況にも影響を及ぼす場合もあります。

それと・・、
これもよくあるケースなんですが、
施主支給品のあたりでトラブルが発生した場合、
お施主さんが依頼した納品業者と、住宅会社が依頼した施工業者で、
お互いに責任のなすりつけ合いをした末に、どっちも責任をとらない(!)ということも・・。
 (残念ながら、よくあることのようです・・。)

これが施主支給でなく、住宅会社がすべての工事を請け負ったのであれば、
トラブルの原因が商品の不良であろうが、施工ミスであろうが、一切関係なく、
「何でもいいから、とにかく直してくれ!!」といえるので、
万一の故障の際でも、その差は非常に大きいと言えるような気がいたします。

そんなわけで、あまり慣れない施主支給は、個人的にはお勧めしません。

建築業界の人でも、自分の本当の得意分野(仕事にしている部分)以外の施主支給は、
やらない人の方が多いぐらいですから・・。


★今日のテリー語録

「トラブルになりがちな『施主支給』は、なるべく避けたいのが本音です。」

特に、業界の方でないお施主さんが手配をすると、
高い確率で、手配ミスや納期に絡むトラブルがあったり、
あまり信頼できない通販業者に注文したために、
工事の品質や進捗にも影響を及ぼしたこともあったので、
住宅会社さんのアドバイスをしっかりと聞いて下さいね。

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posted by テリー at 20:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング

2010年02月26日

住宅会社の、万一の倒産に備える方法。


今から1年前、東海地方で富士ハウスという大きな会社が倒産しました。

負債額は関連3社と合わせ約638億円、
年間1500棟前後建てていた大手ハウスメーカーであり、
国土交通省の超長期住宅先導的モデル事業にもなっていたそうです。

この会社の契約の仕方として、
契約時に工事代金の7割を支払わせていたそうです。
こういう契約形態だから・・というわけでもないでしょうが、
完成保証制度なども、当然利用していませんでした。

私も詳しいことはわかりませんが、
ここまで規模が大きいと、契約したお施主さんだけでなく、
業界の方々でも、まさか倒産するとは思わなかったようです。

その結果、倒産当時でも約1200人の施主(未着工を含む)が契約していたとのことでした。
完成間近の物件でも、すぐに引渡とならないわけですからたいへんだったと思いますが、
それ以上に、7割以上もお金を支払ったにもかかわらず、未着工だったお施主さんは
本当にたいへんだったことと思います。

これほどの規模の会社が会社再生法ではなく、いきなり破産を申し立てるのも珍しい話ですが、
今後、同様の会社が出てこないとも言えませんし、もはや規模の大小はあまり関係ないようです。


さて、自分たちが契約した住宅会社、あるいは工務店が
せめて・・・引渡の時まで、倒産せずに済むかどうか?

・・はっきり言って、これだけは、誰にもわかりませんので、
お施主さんの方で、対策を考えていく必要があります。
少なくとも下記の3つぐらいは、備えていた方がよろしいかと思います。


1. 完成保証制度に加入してもらう。

様々な団体が完成保証制度を備えていますので、
住宅会社さんに頼んで加入してもらいましょう。

保証内容は多少の差はありますが、概ね、工事金額の20〜40%、
もしくは700万〜1100万円のどちらか低い方を上限として、
支払いすぎた部分(過払い)と、新たに発生する工事金額を補填するものです。

これにかかる費用は、物件1つにつき、概ね10万円前後ですが、
すでに義務づけられた瑕疵担保責任保険と同時に契約することで、
いくらか安くなるようですね。

ただし、完成保証制度さえ入っていれば、どのような契約内容でも大丈夫!!
・・というわけではありませんので、ご注意下さい。

例えば、冒頭の富士ハウスのように、
未着工で70%も支払っているようなケースでは半分も返ってきませんし、
業者としての上限などがある場合は、さらに減額される可能性もあるからです。。


2. 出来高払いにしてもらう。

出来高払いとは、工事の進捗状況に合わせながら、段階的に支払っていくことです。

よくある支払い方の例が、(社)住宅生産団体連合会のホームページにありましたので、
それを参考までに載せておきますね。

3回払いの場合: 契約時20%、上棟時50%、完成時30%
4回払いの場合: 契約時10%、着工時30%、上棟時30%、完成時30%
5回払いの場合: 契約時10%、着工時20%、上棟時30%、内装着手時20%、完成時20%

いずれにせよ、回数をある程度増やし、常に工事の進捗を意識しながら支払うことで、
万一の時のために、金銭的な余力を残しておくことができます。


3. 営業マンが信頼できない場合は、契約しない!!

先ほどの富士ハウスの場合、破綻する2年ほど前から、
契約時に70%を前払いさせるようになったそうです。

その時の謳い文句は、
「契約時に工事金額の70%を入金してくれれば、工事金額の1.5%をサービスします。」
といった、「前倒しで入金すれば工事代金を割り引く」という内容だったので、
「どうせ払うものなら、少しでも安くなった方がいい。」という判断が働いたそうです。

全く何もできていないのに、工事代金の70%を支払うこと、
そしてそれを当然のこととして、顧客に説明すること・・、
失礼ながら、そのいずれも尋常とは思えません。

かなり危険な証拠といわざるを得ないでしょう。
ちなみに会社の規模の大小も全く関係ありませんので、くれぐれもご注意下さい。

他にも、危険な“兆候”はいくつかありますが・・、
● やたらと、「信用してください!!!」を連発する。
● 「ウチは、絶対に潰れませんから!!!」を強調する。
● 工事の進捗どころか、施主の不安な気持ちを無視してでも、入金を急がせようとする・・など。

そんな場合は、契約しない方が無難です。


「一生に一度のマイホーム」・・という方が、ほとんどだと思います。

だからこそ、どんなに素晴らしい家を建ててくれるハウスメーカーであっても、
上記に挙げた3つの項目は、ぜひとも参考にしていただいて、
万一の事態にも備えることを考えた方がよろしいかと思います。

たとえ、「残念ながら、契約した会社が倒産・・。」という憂き目にあっても、
手元に残るお金が多ければ、建築工事が一度は中断しても、
また、気を取り直してリカバリーもできるかと思います。

くれぐれも安易な言葉に流されずに、慎重に家作りのプロセスを歩んでくださいね。


★今日のテリー語録

「おかしいな・・・と思ったら、先に進まない方がいいようです。」

私がかつて担当したお客様の中には、住宅会社の対応に不信感を抱き、
そこから先は一切進めなかったおかげで、その会社の倒産に巻き込まれなかった方がいました。
「何かおかしい・・。」と思ったら、とりあえず距離を置く方がいいようです。

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posted by テリー at 23:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング

2010年02月25日

もし、建築中に住宅会社が倒産したら・・?


前回は、もうすでにマイホームを建築してしまった後に、
建ててくれた住宅会社が倒産、あるいは廃業してしまった場合のお話をしました。

こういっては何ですが・・、
完成して入居した後であれば、実質的な損害がない分、まだマシだと思います。

一番悲惨なのは、契約して(契約金を支払っている。)、
さらに着工して、ある程度工事が進んだものの(工事代金の半分以上を支払っている。)、
未完の状態で倒産された場合だと思います。


建築中に倒産してしまった場合ですが、
ほとんどの場合、裁判所が入りますので、すべての資産(引渡前物件を含む。)は、
破産管財人の管理下に置かれ、破産管財人によって、すべての処理が進められることになります。

その後、工事を引き継げることになれば、
建築工事が再開されることになります。

問題は、倒産した住宅会社にすでに支払ってしまったお金ですね。
倒産した会社に支払ったお金は、基本的にほとんど返ってこないようです。

・・冷たい言い方になりますが、
そもそも返せるほどの資産が残っているならば、
その時点ではまだ倒産していないはずだからです。


では、建築工事再開のための費用はどうなるのでしょう?

大まかにいって、2通りになるかと思います。


その1. 完成保証制度に入っていた場合

完成保証制度の保険会社、例えば、(住宅保証機構とか、JIOなど。)
つまり、現在義務づけられている、瑕疵担保責任保険の保険会社に連絡することになります。

それで、新しい工事業者の斡旋を受けたり、
例えば、1000万円支払ったのに、工事そのものは800万円分しか進んでいなかったケース
(「過払い」といいます。)では、差額の200万円を保険会社の保険から補填してもらいます。


その2. 完成保証制度に入っていなかった場合

通常であれば、それまで入っていた職人さんに、再度お願いして(お金を支払って)
住宅の完成を目指すことになるかと思います。


ですから、契約時に大きな「過払い」となったケース
(昨年倒産した富士ハウスのように、契約時に70%を支払った場合)や、
着工してまもなく工事代金をすべて支払ってしまった・・・などの
大きな「過払い」があると、どうしても大きなトラブルに発展しやすくなります。

とにかく、最初の契約時に
3回以上での支払い、かつ出来高払いをしてもらえるように、
契約内容を確認した方がよろしいかと思います。

これは、完成保証制度をつける場合でも、同じことが言えます。


そうは言っても、自分たちが契約した住宅会社あるいは工務店が
せめて引渡の時まで倒産せずに済むかどうか?・・これは誰にもわかりません。

そんなわけで、次回は、お施主さんができる自衛策を考えていきたいと思います。


★今日のテリー語録

「運が悪い・・といってしまえばそれまでなんですが、
 やはり、その「前兆」や、「兆し」(きざし)はあるような気がします・・。」

なんとなく・・であっても、気が進まないときは、 “ 何か ” の前触れかもしれません。
運のいい人、言い換えるなら「神様に守られている人」は、
危険な会社から距離を置くように、仕向けられることもあるそうです。

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posted by テリー at 19:44| Comment(2) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング

2010年02月24日

建てた会社が倒産したら・・?


先週、私のブログをよく読んでいただいているファンの方から
質問を受けたので、今日はそれにお答えしたいと思っております。


 Q. この不況で、すでに住宅を建てた人の住宅会社が、倒産や廃業してしまい、
    メンテナンスなどのコンタクトが取れなくなった場合、
    どうすればよいのでしょうか?


その場合は、別の住宅会社にメンテナンスやリフォームを依頼することになります。

では、どのような基準で新しい会社を選べばいいのか?
・・という新たな疑問が出てきますね。

基本的には、新築の時と、全く同じです。
それについては、このブログの「住宅会社の選び方」カテゴリーが
参考になると思います。

また、そのカテゴリーの中でも、
ブログ記事 「いい家」を建てるには・・1/2 と、
        「いい家」を建てるには・・2/2 がお勧めです。


さて、実際にリフォームやメンテナンスを依頼するときに
必要になってくるのが、いわゆる設計図書(図面)です。

設計事務所に依頼された方は、確実に間違いなく、
必要な設計図書がお施主さんの元に揃っているはずです。

しかし、建売住宅や、不動産会社の販売した住宅、
あるいは、中古住宅などですと、設計図書どころか・・、
必要な図面があまりないケースも多々あります。

そんな場合は、たとえ簡単なメンテナンスやリフォームであっても
ある程度の設計・施工能力を持った住宅会社さんを選んだ方がいいかと思います。

値段の安さでリフォームを頼んだら、
通し柱をあっさりと切られて(!)、2階が少し傾いてしまった・・という
ケースも、実際にあったそうです。
くれぐれも信頼できそうなところを探して下さいね。

また、建てたときの職人さんと懇意になるのも一つの方法です。

本当にちょっとした相談などは、住宅会社を通さずに
直接電話をすることもできます。

気に入った職人さんが見つかったら、
携帯の番号を聞いておくのも一つの手かもしれませんね。

できれば、マイホームを建ててくれた会社に、
これからもずっと面倒を見てもらいたいと思うのは、当然ですが・・、
20年、30年も経ってから、倒産とか、廃業・・というのは、
ある意味、仕方ないことだと思います。

ですから、くれぐれも、設計図書、できれば竣工図面を
お施主さんの方ですべて保存しておくことをお勧めいたします。


★今日のテリー語録

「たとえ、貧相な図面でも、何もないよりははるかにマシです。」

リフォームなどの場合で助かったのは、やはりキチッとした図面が残されていたケースですね。
ある程度、的を絞った現地調査もできますし、構造的に重要な部分を事前にチェックできるので、
見積業務や新規の図面を起こすときも本当にスムーズで、大きなミスも防げるのです。

 

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posted by テリー at 21:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング
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