2010年06月01日

不動産取得税の軽減措置 その2 住宅新築用の土地の場合。

 
・・・ 不動産取得税の軽減措置 その1 新築住宅の場合。 の続きです。


住宅の場合は軽減措置があるのは分かったけど、
土地を購入した場合はどうなんでしょう?

はい、やはり住宅新築用の土地を購入した場合も、軽減措置があります。
一応、軽減措置を受けるための要件を書いておきますね。


土地を取得した日から3年以内にその土地の上に、
特例適用住宅(50u以上240u以下)が新築された場合で、
その土地を特例適用住宅の新築時まで引き続き所有していること。

「親が購入してくれた土地に、子供が住宅を建てた場合は、土地の軽減措置は受けられるのですか?」
という質問もたまに受けるのですが、
土地と住宅で所有者が違う場合であっても、特例適用住宅さえ建ててくれれば、
土地の方も、不動産取得税の軽減措置は受けられるそうです。

ただし、土地の方は計算式がちょっとややこしいです。


軽減される額・・・ (1)、(2)のいずれか高い方の金額が税額から軽減されます。

(1)  45,000円
 (2) 土地1uあたりの価格 (宅地の場合は1/2 )× 住宅の床面積の2倍(200uが限度) × 3% 
 
  なお、この場合の土地の価格も、実際の購入価格ではなく、固定資産税評価額になります。

税額の計算
  (  土地の価格 (宅地の場合は1/2)×  3%  ) − 軽減される額 = 税額


例1: 固定資産税評価額1000万円で、200u(約60坪)の宅地に、
    延床面積100u(約30坪)の住宅を新築する場合。

    軽減される金額
      (1000万円/200u)/2 × 200u × 3% = 15万円
       15万円 > 45000円 なので、軽減される額は、15万円となる。
    税額の計算
      1000万円/2 × 3% − 15万円 = 0円
       つまり、土地の不動産取得税は0円。


例2: 固定資産税評価額500万円で、400uの宅地に、
    延床面積150uの住宅を新築する場合。

    軽減される金額
       (500万円/400u)/2 ×200u × 3% = 3.75万円
        37500円 < 45000円 なので、軽減される額は、45000円となる。
    税額の計算
       500万円/2 × 3% − 45000円 = 3万円
       つまり、土地の不動産取得税は、3万円となる。


注文住宅の場合、土地を購入してから数ヶ月〜1年以上後になってから
住宅を建てることになると思います。
しかし、土地を購入してから数ヶ月後には、土地の不動産取得税の納付書が届くことになります。

その時点では、まだ家が建っていないことも多いでしょうが、
その納付書を持って都道府県税事務所に行き、不動産取得税の軽減措置の手続きをしてください。
それから1〜2週間程度で、軽減後の金額の納付書が送られてくると思います。

また、事情があって、しばらく、(・・といっても1〜2年程度)、
家を建てずに更地のままで置いておく場合もあると思います。

その場合は、いったん納付書通りの金額を納めて、
3年以内に住宅を建てたときに(もちろん特例適用住宅)、軽減措置の手続きをして、
納めすぎた税金の還付金を受け取ることもできますので、ご安心ください。

いずれの場合であっても、必要書類を確認したいときや、不明な点がある場合は、
納付書に書いてある都道府県税事務所に、電話をして確認くださいね。


 【 参考 】 石川県県税事務所HP


★今日のテリー語録

「税金に関するお問い合わせは、くれぐれも“管轄”をよく確かめてくださいね。」

確定申告をしていないサラリーマンの方だと、意外と知らない方が多いです。
ちなみに、所得税や消費税は、管轄の税務署、
不動産取得税や自動車税は、都道府県税事務所
固定資産税は、市町村の税務課など・・になりますので、
お間違えのないようにお願いいたします。

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2010年05月26日

不動産取得税の軽減措置 その1 新築住宅の場合。


私がファイナンシャルプランナーの資格を取ったのは、
担当していたお客様から、税金に関する質問を何度も受けたことがきっかけでした。

資格を取った後も時折、
「『家を建てたら、不動産取得税がド〜〜ン!!とくるから、ある程度の現金を残しておけ!』
 と、親から言われたんですけど、本当ですか!?」
という質問を受けたことがありました。

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかけられる都道府県税で、
取得した際の1回だけ課税されるものです。

確かに不動産取得税の本則からいうと、
  課税標準額 × 税率(3%) 
なので、課税標準額が1500万円だとすると、単純に45万円になります。


一度に数十万円の納付となると、かなりの高額になるわけですが、
近年、ふつうの大きさの家を建てられた方は、ほとんど払う必要がないはずです。
その理由は、不動産取得税の軽減措置のおかげなんですね。

戸建て住宅の新築の場合ですと、
50u以上240u以下が特例適用住宅となり、
住宅価格(固定資産税評価額)から1200万円の控除となります。
 (※ 長期優良住宅の場合は、1300万円の控除となります。)

そして、特例適用住宅の税額は、
( 住宅価格 − 1200万円 ) × 3% です。


Q1. 住宅の固定資産税評価額ってどれくらいなの?

都道府県によって多少の評価の違いはあると思いますが、
概ね40坪以下の住宅なら1200万円の範囲内に落ち着くようです。
ですから、40坪以下の住宅を建てた場合は、不動産取得税がかからないことになります。

また、50坪以上の家など、固定資産税評価額が1200万円に収まらない場合でも、
1200万円を引いた残額に対しての3%なので、10万円以下に収まることが多いようです。

ただし、敷地に余裕があって、大きな二世帯住宅を計画している場合は、気をつけてください。
「ここも広げて、この部屋ももう少し大きくして・・。」と広げていくと、
240u(約72.6坪)を超えてしまうことがあるのです。

超えた時点で、軽減措置は受けられなくなりますから、
くれぐれも240uを超えないように気をつけて設計してください。


Q2. いつ頃、払うことになるの?

建物が完成して数ヶ月後〜1年以内に、都道府県税事務所から納付書が届くはずです。
(忘れた頃にやってくる・・といった方が早いかもしれません。)

ただし、この納付書は、何の手続きもしていない場合は、
軽減措置を全く考慮していない本則の金額が載っているはずなので、
金額を見た瞬間、ビックリされるかもしれません。

まずは、落ち着いて、納付書に書いてある内容をよくご覧になり、
軽減措置の説明をよく読んで、納付書に書いてある期限内に
軽減措置の手続きをしてください。

不明な点があれば、都道府県税事務所に電話して確認するといいでしょう。

なお、うっかり手続きをせずに書いてある納税額を納付してしまった場合であっても、
後日、都道府県税事務所に行って、軽減措置の手続きをすれば、
差額を還付してくれるので、ご安心ください。

参考までに、私の地元である石川県の県税事務所HPを載せておきます。
Q&A方式で分かりやすく説明してありますので、
住宅新築を計画している方は、ぜひ一度ご覧くださいませ。

他の都道府県の場合は、それぞれの都道府県税事務所にお問い合わせください。


次回は、土地に関しての軽減措置のお話です。


★今日のテリー語録

「たとえ0.1uであっても・・・。」

不動産取得税に関しては、痛い思い出があります。
まだ、住宅営業を始めて間もない頃で、税金のことも全く知らなかった頃のお話です。
たまたま前任の営業の方から、契約直前のお客様を引き継いだのですが、
その家が大きな二世帯住宅で延床面積が240.12uだったため、
不動産取得税の軽減措置を受けることはできませんでした・・。

後日お詫びに伺った際には、ありがたいことに許していただけたものの、
私の中では、(おそらくお客様の方でも・・) 何とも言えないシコリが残りました。
本当にその節は、申し訳ありませんでした・・。m(_ _)m

 

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2010年05月15日

北國新聞に掲載されました。

 
    2010_05150001.JPG


先日、地元紙 北國新聞社さんの取材を受けたことをお話ししましたが・・、
予定通り、本日5月15日付の北國新聞「うちの家計簿」欄に
その内容が掲載されました。

取材をしてくれた、担当のHさん、本当にありがとうございます。

石川県における北國新聞のシェアは約70%ですから、
私の友人や知人が読む可能性が非常に高いので、ちょっと緊張してしまいます。

当たり前なのかもしれませんが、私の実名入りです。
ペンネームやイニシャルでもなく、愛称の「テリー」でもありません。(笑)
(これで、悪いことができなくなってしまいました・・。)

私が勝手に懸念していた、「肩書き」の方は、
無難に、「ファイナンシャルプランナー(CFP)」となりましたが、
ローンの説明ですから、この方がよろしいかと思います。

 (※ CFPとは、ファイナンシャルプランナーの上級資格です。)


それはさておき、内容は、前回の取材でもお話ししたとおり、
「リフォーム(無担保)ローン」についてです。

住宅ローンに比べたらほとんど話題に上ることのない、
小規模なリフォーム工事用のローンの簡単な説明や、
普通の住宅ローンと比べた場合のシミュレーション、
さらに普通の住宅ローンを組めない高齢者向けのローンなども説明しておりますので、
よろしければ、ぜひ一度ご覧くださいませ。

北國新聞を購読できない他の都道府県の方には・・・、
別の機会に、ブログ上でも説明したいと思っております。
もうしばらく、待っていてくださいね。


そうそう、ちょっとだけ補足させてください。

今回の記事は、編集の方が文章を起こしてくれたので、
ちゃんと新聞らしく、「〜である。〜だ。」調ですが、
ふだんの私が書く文章は、基本的にすべて、「〜です。〜ます。」調です。

時々、ブログ読者の方から
「テリーさんの文章はわかりやすい!!」
と、ありがたいお言葉をいただくことがあります。

その理由は、単純に
「私のボキャブラリーが非常に少なく、易しい単語しか知らない・・。」
ことに尽きるかと思います。(笑)

大学時代はレポートを書こうとしても、難しい単語がなかなか思いつかず
中学生が書くようなレポートしか書けなくて、それがコンプレックスにもなっていたのですが、
今となっては、難しい単語が使えなかったおかげで
わかりやすい表現に慣れたので、かえって良かった♪と思っております。


★今日のテリー語録

「 塞翁が馬 」 (さいおうがうま)

「塞翁が馬」という中国の故事がありますが、
みなさんが今、コンプレックスに感じているようなことも、
将来的には、かえって「よかった〜!!」と思えるようになるかもしれませんね。
あまりクヨクヨしない方がよさそうですね。(^o^)

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2010年05月11日

新聞社の取材を受けました。

 
今日は北國新聞さんの取材を受けました。

日本FP協会、北陸ブロック長の北島さんを通じて、
「住宅ローンのアドバイスなどができそうな人。」・・ということで、
私の名前が挙がったようです。

本当にありがとうございます!!
今回の取材内容は、「リフォームローン」についてでした。


リフォームローンとは?

比較的小規模なリフォームのための資金を借り入れできるもので、
民間の金融機関であればどこでも、そういったローン商品はありますが、
意外とその中身は知られていません。

実は、私自身も関わったことがありません。(笑)

・・といいますのは、
工事金額1000万円超などの大規模リフォームの場合では、通常の住宅ローンが適用されますし、
小規模なリフォーム工事の場合は、現金でお支払いされる方が多かったからなんですねー。

「でも、需要はありそうだな・・。」
と思ったので、試しにネットでも簡単に調べてみましたが、
リフォームローンについては、意外と具体的な情報がありません。
出てくるのは、銀行さんの簡素化された商品説明ばかりです。

逆に興味をそそられた私は、あらためていろいろと調べた上で、取材に臨みました。


その内容は・・・・、

(申し訳ございません。)、北國新聞の紙面でご覧下さいませ。。。(笑)
予定では、5月15日(土)の北國新聞朝刊の生活欄「うちの家計簿」で掲載されるそうです。
乞うご期待下さいませ。(^o^)


さて、約1時間強の取材が無事終了しました。

担当のHさんは、非常に丁寧に聞いてくれたので、
私としても説明しやすくてよかったのですが、
最後に問題となったのが、「私の肩書き」・・でした。 (^_^;)

いわゆる会社の代表でもなく、個人事業主ですし、
無難なのは、ファイナンシャルプランナーの上級資格であるCFP®か、
「住宅カウンセラー」辺りかな?・・とは思ったのですが、
できれば、「愛の」をつけた、「愛の住宅カウンセラー」にして欲しいな〜と、
ついつい、小さな?要望を出してしまいました。

なぜ、「愛」が必要なのか?という話を、延々20分。。。(笑)
 (ご多忙にもかかわらず、私の話を聞いてくれたHさん、本当に感謝しております。)
  ※ よろしければ、詳しく説明したブログ記事の方もご覧下さい。
でも、私にとっては、これ大切です。

愛があればそれですべての問題が解決する・・とまでは思っていませんが、
逆に、愛なしで解決する問題もないような気がします。

マニュアル通りの対応や、金銭的な損得勘定で解決しようとしたり、
お互いに自分の立場に固執するだけでは、
決して、人間同士の問題は解決しないと思うからなんです。

まあ、「住宅カウンセリング」そのものが、
「愛」を内包しているはずですから、あまり固執することもないかもしれませんね。(^o^)


それでは、今度の土曜日(5月15日)の北國新聞を楽しみにしていて下さいませ。


★今日のテリー語録

「どんなに頭がよくて理性的であっても、「愛」や「恐れ」といった感情は無視できないのです。」
相手への愛情がないまま問題を解決しようとしても、かえって解決からは遠ざかるでしょう。

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2009年12月19日

2009年最後のセミナー、ありがとうございましたー!!

 
     2009_12190006.JPG
 
昨夜は、今年最後の住宅セミナーをさせていただきました。

ファイナンシャルプランナーのスタディグループ、FP石川門様の主催で、
テーマは、私のセミナーで一番人気のある
「事例で学ぶ、住宅ローン借り換え計画」のお話をさせていただきました。

当日は、暖冬傾向の近年にしては珍しく、雪模様の日になってしまいました。 (>_<)
いらっしゃった方々は、本当に・・・、本当に、足下の悪い中を来場していただきました。
しかも、かなり遠方の方でも、あきらめずに会場まで来場していただけたので、
こちらの方が恐縮してしまいました。

参加していただいたみなさま、本当にありがとうございます!!


では、参加者の声を挙げさせていただきます。


「借り換えできないケースの話は、大変勉強になりました。
 返済比率・信用情報など、知らないことを勉強できました。」
             ( 金沢市在住: Y様 )

「やっと、希望のテーマのお話が聞けてうれしいですが・・、
 自分のケースには残念ながら当てはまらず、悩みは深くなるばかり・・。
 たぶん、その時(金利改訂時)が近づいたときに検討すべきなのかな。」
             ( 金沢市在住: Y様 ) 

「やはりこのような話は、不安に思っている人に伝えることであると思いました。
 以前に、なんかのきっかけでブログを読んだことがあります。
 このようにセミナーをされている人がいるのだと思い、うれしく思いました。
 今日、お会いできるのを楽しみにしていました。」
             ( 金沢市在住: 管様 )

「再確認させていただきました。 
 具体的な例を挙げていただいて、わかりやすかった。
 質問タイムもよかった。」
             ( 白山市在住: N様 )

「資料はポイントが整理されている。」
             ( 白山市在住: 多賀様 )

「借り換えができないケースは、大変役立ちました。
 また、周りの人たちにも繰上返済の必要性を伝えていきたいと思います。」
             ( 河北郡在住: K様 )

「住宅ローンを組む前に、お話を聞けて良かったです。
 住宅屋さんの言い成りになってしまうところでした。」
             ( 白山市在住: H様 )

「大変参考になりました。
 自分の住宅ローンの借り換え、繰上返済のシミュレーションをやってみます。」
             ( 河北郡在住: M様 )

「大変わかりやすいお話で、参考になりました。」
             ( 金沢市在住: S様 )

「フラット35が保証料がかからないことは、知りませんでした。
 だいぶ以前に、銀行に勤務した経験もありましたので、
 借り換えのシミュレーションは何回かしたことがあります。
 懐かしい思いがしました。」
             ( 金沢市在住: F様 )

「家をちょうど買ったので、勉強になりました。」
             ( 能美市在住: K様 )


実は、今回参加された方のほとんどが、ファイナンシャルプランナーだったので
ご自身の住宅ローンのことだけでなく、相談される立場でもあるんですねー。

そんなプロフェッショナルな方々のお役に立てれば・・と思いながらも、
私自身はそれほど深〜い知識を持っているわけでもありませんので、 (^_^;)
少しでもわかりやすく、楽しいセミナーを意識しながらお話しさせていただきましたが、
参加者のお声を拝見していて、満足していただけたようなので、ホッといたしました。(^o^)


その後の懇親会では、私も含め8人の方が出席されましたが、
その際に、「どんな相談内容が多いのか?」という質問を受けました。

私の場合は、、、
住宅ローンもありますけど、やはり、住宅そのものの相談が多いんですよね〜。

例えば、仕様書の内容をチェックしたりですとか、
見積書の内容が妥当であるかどうか?など、一生に一度の買い物である
『 住宅分野 』 の“セカンドオピニオン”という位置づけになるでしょうか。


また、ありがたいことに、
FP石川門様の来年2月の講座も、私が担当させていただくことになりました。
貴重な機会を与えてくれた、FP石川門代表の北島様、
本当にありがとうございました!!

また、これからもみなさまのお役に立てるよう、
様々なお話をさせていただきますので、あらためてよろしくお願いいたします。

いつも感謝しております!!


★今日のテリー語録

「悪天候の時に来ていただけた“有り難み”を、翌日も噛みしめております。」

悪天候や視界不良による渋滞で、私自身も会場に着くまでに、
ふだんの倍ぐらいの時間がかかりました・・。
そんな状況にもかかわらず、会場に来ていただけた方々には、
どのような感謝の言葉を述べればよいか分からないほどでした。
みなさん、本当にありがとうございました!!

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2009年12月16日

住宅取得資金の贈与税の非課税枠のお話。

 

今日、ニュースで、「贈与税非課税枠、拡大へ = 住宅取得対象に1000万円
の記事を見つけた瞬間、たいへんなことに気づきました!!

今まで、書こう!、書かなきゃ!・・と思いながらも
『 住宅取得資金の贈与税の非課税 』 の説明をし忘れておりました・・。 (^_^;)


今年の6月に決まった制度ですが、その内容とは、

  平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間、父母や祖父母など直系尊属からの
  贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築もしくは取得または増改築のための金銭
  (以下、住宅取得等資金)を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、
  その住宅取得等資金のうち、500万円までの金額について贈与税が非課税になります。
  (以下、「非課税制度」と表記します。)

この非課税制度のポイントは、受贈者(もらう人)単位であるということがあります。

つまり、お父さんから500万円、お母さんから300万円・・・というのは、残念ながら、ダメなんです。
お母さんからの300万円から基礎控除110万円を引いた190万円は、贈与税の対象になりますね。

それと、直系尊属であればそれでいいので、
お父さんから300万円、お祖父ちゃんから100万円、お祖母ちゃんから100万円、
(つまり、合計500万円)・・・というのは、OKです!

また、ご夫婦の場合ですと、
奥様のお母さんから、奥様へ 500万円、
主人のお父さんから、主人へ 500万円、・・というのも、OKです!


他にも、住宅関連での贈与税の軽減措置は、
平成15年から平成21年末まで適用されている、(よく見たら、今年までなんですね・・。) (^_^;)
住宅取得等資金に係る相続時精算課税の特例もありますね。
こちらは、贈与者(お金をあげる人)単位です。
要は、推定相続人であればいいので、
お父さんから3000万円、お母さんから2000万円・・ということであっても
両方とも適用できるんですね。

ただし、お父さんが生きているにもかかわらず、
父方のお祖父ちゃんから3000万円贈与してもらうということはできませんので、ご注意下さい。
あくまで、贈与時点での推定相続人の場合に適用されます。


「 では、実際に住宅取得の際に贈与があった場合、どのように適用されるのでしょうか? 」

前述の、非課税制度は、推定相続人であるかどうかは関係なく、
直系尊属(父母、祖父母、曾祖父母など)なら、贈与者の年齢も関係ない上に、
相続時に課税されるわけでもないので、これが一番使いやすいと思います。

また、相続時精算課税とも併用できますので、
一般的には、まず、この非課税制度を適用させることになるでしょう。

わかりやすいイメージが
国税庁パンフレット「住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし
に載っていますので、ご参照下さい。

そして、贈与された総額が、非課税制度の500万円と基礎控除の110万円を足した
合計610万円以内であれば、何の問題もありません。
ただし、贈与税の申告、つまり確定申告は必ずしなければなりませんので、
翌年の2月から3月15日までに、必ず確定申告をしてくださいね。


さて、問題は、贈与しようとする金額が、610万円を超える場合ですね。

金額があまりにも大きい場合(例えば、3000万円とか3500万円など。)は、
あまり使いたくはないのですが、相続時精算課税を使うことになりそうです。

これが、1000万円以下(例えば、700万円とか、800万円など)の場合は、
住宅資金の方の相続時精算課税を使うのも、確かに一つの方法ではありますが、
もし、可能であれば、全額を一度に贈与するのではなく、
何度かに分ける方をお薦めいたします。

つまり、最初の贈与で、610万円をもらって、610万円を超える部分については、
翌年以降の贈与税の基礎控除(毎年110万円が限度)の枠内で、何度かに分けて贈与していくのです。

例えば、800万円でしたら、
800万円 − 610万円 = 190万円 → 翌年に110万円だけ贈与を受けて、住宅ローンの繰上返済へ。
190万円 − 110万円 =  80万円 → 翌々年に80万円の贈与を受ける。


「 なぜ、相続時精算課税をなるべくなら避けたいのか? 」

それは、相続時精算課税は、相続税の全くかからない場合は、何の問題もないのですが、
両親が不動産をいくつも持っていたり事業をされているような場合は、
むやみに相続税の課税金額を増やさない方が、得策になるからです。
それと、相続の時まで何も知らされなかった相続人の兄弟同士で、
もめるケースもよくありますし・・。(よくあるらしいです。ハイ・・。)(>_<)

それと、もう一つ理由があります。

相続時精算課税を一度適用すると、その後、その贈与者から贈与されるお金は、
どんなに少額であろうとも、翌年以降相続税の課税価格に載せられます。
つまり、通常であれば、贈与税の基礎控除内に収まる、50万円とか、100万円であっても
すべて申告して、相続時に精算することになるのです。

私個人としては、この理由は結構大きいので、
もし、可能であれば、相続時精算課税をなるべく使わずにすむ方法を探ると思います。

いろいろなケースが考えられると思いますが、
わかりにくい場合は、専門家や税務署に相談してみてくださいね。


★今日のテリー語録

「残された家族が、『 争族 』 になってしまうことを、故人は望んでいなかったはずです。。」

親族間の様々な思惑や感情などが一気に出てくるのが、相続の時なんですよね・・。(>_<)
法律上で継承できる権利をひたすら主張するのも結構ですが・・・、
お互いに主張ばかりでは、ぶつかるのが当然です。
不動産や金銭だけではなく、故人の大切な 『 スピリット 』を受け継ぐのも、立派な相続なのです!

 今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2009年11月20日

1級FP技能士に合格しました!

 
    2009_11200001.JPG

先週は、日本FP協会石川支部主催のFPフォーラムがあったり、
自分のセミナーなどの準備などで慌ただしかったので、
確認するのをすっかり忘れておりましたが・・、
9月に受検した、1級ファイナンシャル・プランニング技能士の結果が、配達されていました。
 (※ 以下、「1級FP技能士」と表記しますね。)

中の書類に折り目をつけたくない・・という意図が
はっきり読み取れるような、筒状の梱包で送られてきました。(写真)


私 「不合格通知にしては・・、手の込んだ梱包の仕方だな。
   と、い・う・こ・と・は、ひょっとして・・?
   合格ですかー!?」

嫁さん「その梱包で、不合格通知はないと思うよ。」(笑)


ちょっと興奮しながら、開封してみると、
案の定、1級FP技能士の証書と、合格通知のセットでした!!

やっぱりうれしいですねー!!

先月も仕事でお会いした住宅会社の方が私のプロフィールを見ながら、
「CFP®ですか? スゴイですねー!
 でも、2級なんですよね・・。
 1級は受けないのですか?」
と、真顔で訊かれたのが、ちょっと気にかかっておりました。

 (やっぱり、1級とか2級の方を見るんだな・・・。)

まあ、私自身は、1級でも2級でも別に気にはならないのですが、
ファイナンシャルプランナーでない方にとっては・・、
つまり、実際にファイナンシャルプランナーに相談してみようかな?と思う人にとっては、
1級と2級の違いは、意外と大きいのかもしれませんね。

そういえば、普通の木造住宅を設計する場合でも、
実際には2級建築士で十分とはいえ、それでもなんとなく
「できれば、1級建築士の方にお願いしたいのですが・・。」
と言いたくなるようなものかもしれませんね。


補足: 1級建築士と2級建築士の違いについて

大雑把に言えば、1級建築士はどんな建物でも設計監理ができるのに対し、
2級建築士は、建物の規模(1000u以下)や高さ(13m以下)、用途(公共の建物は不可)
などの制限が加えられるのですが、
普通の木造住宅を設計監理する場合、ほぼすべてこの範囲に収まってくるので
2級建築士であれば、それで十分なのです。
 ( 詳細は、 建築士法 をご覧下さい。)


とにかく、無事、1級FP技能士になれたので、
早速、プロフィールの方も修正して、証書の方も自宅に飾ることにしました。

・・・ここで問題が発生しました。

今まで飾ってあった「2級ファイナンシャル・プランニング技能士」の証書は
A4横サイズだったのですが、今回送られてきた証書はA3サイズです・・。
しかも我が家にA3サイズの額はありません。

ということは、新しいA3サイズの額を買ってこない限り、飾れないことになります。
いつか・・、ちゃんと飾る日が来ますように。。。(笑)


★今日のテリー語録

「どこかへ行ったついでに、買ってくればいいか・・。」

そう言って、しまいこんだものは過去にいくつもありますが、
ほぼ例外なく忘れ去られてしまいました。(笑)

 

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。


CFP®は、米国外においてはFinancial Planning Standards Board Ltd.(FPSB)登録商標で、
FPSBとのライセンス契約の下に、日本国内においてはNPO法人日本FP協会が商標の仕様を認めています。

 

2009年11月17日

住宅ローンを組むときは、決して無理をしないで! その2

 
   住宅ローンを組むときは、決して無理をしないで! その1 の続きです。


先日のFPフォーラムの無料相談のように、
相談者のことがほとんどよく分からない状態で大雑把に答えるときは、
子供の教育費にどれくらいかかるとか、お子さんの数によって変わるとか、
もしリストラされたら・・とか、考えるとキリがないので、
まずは返済比率を下げることをアドバイスすることにしました。

とりあえずは、銀行の基準よりも5%程度は、
返済比率を下げた方が無難であることをお伝えしております。


返済比率を下げる手段としては、次のような方法があります。


1. 借入金額を減らす。

これには、自己資金(貯蓄)を増やしたり、親御さんからの贈与も含みます。
ただ、やみくもに家のグレードをどんどん下げていく・・のは、あまりお薦めはしません。
かえって修繕費用が跳ね上がる場合があるからです。
なるべくコンパクトで使いやすい間取りにするとか、
土地の購入をしっかりと吟味する方法がお薦めです。


2. 長期間にわたって、金利の低い銀行を探す。

ある程度長い期間(20年以上)、返済していくつもりであれば、
現在のような超低金利のうちに、フラット35などの完全固定金利を選んだ方が間違いはありません。
また、同じフラット35でも、金融機関によって金利は全く違うので、
少しでも安い金利のところで組んでください。

ここで目先の金利の安さから2年固定金利などを選ぶと、数年後、金利が跳ね上がったときに
本当に危険な状態になってしまいます。


3. 借入期間をできるだけ長くする。

「できれば、定年前までに返済を終えたいから・・。」と、
返済期間を可能な限り短く設定する考え方もありますが、これは本当に危険です。
むしろ、定年や年金の年齢などにこだわらず、長めに借りておくのです。

もちろん長めに借りたからといって、当たり前に毎月の返済額だけを返すのではなく、
積極的な繰上返済によって、返済期間をどんどん短縮していくのです。

仮に、月々の返済額をギリギリ高めに設定して、がんばって返そうとしても、
この先、収入や支出が大きく変わるような出来事がないとは言い切れません。

「もしも、返済が苦しくなったとき・・・、」
・・最初に設定された返済額は、意外と融通が利きません。
それこそ、住宅ローンのために人生を捧げるようなことになってしまいます。

これが繰上返済であれば、「今年はがんばって多めに繰上返済しておこう!」とか、
「今年は出費がかさんだから、繰上に回す分をちょっと減らそうか・・。」など、
借りた本人がコントロールできるのです。

実際に住宅ローンで破綻しそうな方が取る手段は、
返済期間を延ばして、月々の返済額を減らす「リスケジューリング」と、
同じことを他銀行で行う、「借り換え」ぐらいしかありません。

どちらも、ギリギリの返済の中で行う場合は、銀行との協議も難航することが多いので、
最初に組むときに、目一杯余裕を持っておいた方が無難です。


先日のFPフォーラムで、住宅ローンの相談を受けながら、あらためて感じたことがあります。

インターネットや雑誌など、企業主体の情報(広告)は溢れかえっていますが、
住宅ローンの組み方や返し方は、案外どこにも載っていないんですよね・・・。

住宅ローンの返済に苦しんで相談に来た、ご夫婦の話を聞いて、
「住宅ローンの組み方」を知ることだけでなく、
途中での「見直し方」も考えていく必要がある・・と、思いました。

また、別の機会にお話しいたしますね。


★今日のテリー語録

「ファイナンシャルプランナー(FP)に相談できるときに、相談しておいてください。」

 「宣伝ですかー!?」と言われそうで怖かったのですが、(笑)
有料・無料は問いませんので、ご安心ください。(^_^;)
FPに相談される人って、とても堅実でしっかりした方が多いです。
ですから、アドバイスする私たちFPも、いろんな方法や考え方をお話しできます。
これが本当に切羽詰まった方ですと・・、弁護士さんに直行してもらうしかありません・・。

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2009年11月16日

住宅ローンを組むときは、決して無理をしないで! その1


私がよくアドバイス差し上げているのは、
住宅ローンを組む時点では、決して『 無理 』をしないこと。

よくいろいろなところで、
「借りられる金額ではなく、『 返せる金額 』で住宅ローンを組みましょう!」
と言われていますが、
「じゃあ、『 返せる金額 』って、どれくらい??」
という、新たな疑問が出てくると思います。

実は、これが本当に難しいのです。

35年の住宅ローンを組んだとして、これから先の35年間の収支は
正直言って、誰にも予測できません!!

現時点で、他の項目(食費、被服費、趣味、子供の学費・習い事、生命保険料など)を
すべて網羅したところで、将来の出費は当然変わってきますし、
公務員の方であれば、まだいいのですが、民間企業にお勤めの場合では
収入である給与もボーナスも減ったり、失業する可能性も出てきます。

また、お子さんが増えたり、親御さんの同居、自分や家族の事故や病気の可能性など、
確実でない項目があまりにも多くて、厳密には読み切れないのです。


では、もう一方の『 借りられる金額 』は、「返済比率」によってほぼ自動的に決まってきます。

銀行の融資基準の中には、必ず「返済比率」という言葉が出てきますが、
下記のような計算式になります。

返済比率(%)= (年間の返済額)/(税込年収)× 100

なお、年間の返済額には、住宅ローン以外のローン(例えば車のローンなど)や、
カードローンなども含まれるので要注意です。

この返済比率は、金融機関や年収によって変わるのですが、
フラット35を例にとると、

年収 300万円未満       → 25%以内
年収 300万円以上400万円未満 → 30%以内
年収 400万円以上700万円未満 → 35%以内
年収 700万円以上       → 40%以内 となっております。

例: 税込年収が500万円の人だと、返済比率35%以内ですから
   1年あたり  500万円×0.35= 175万円
   1ヶ月あたり 175万円÷12ヶ月= 約14.58万円
   つまり、ボーナス併用払いをしない前提で考えると、
   月々の返済額が14万5800円程度までなら、借りられるわけです。

でも・・、これを実際に返済することを考えると、さすがにこんなのは薦められません。
先ほどお話ししたとおり、ローンを組んだ後に、何か不測の事態が起こった瞬間に
返済不能に陥る可能性が高まるからです。

そこで、返済比率を下げることを考えていきます。
・・・その2 に続く。


★今日のテリー語録

「『 返せる金額 』って、言葉だけが一人歩きしているような気がします。」

世帯ごと、そして、一人一人が抱えている事情や価値観などは、すべて違います。
ましてや、突発的に起こることをどこまで見込むか?・・ということまで考えると、
いくらファイナンシャルプランナーでも、「絶対確実!!」といえるようなプランを
作ることはできないので、予測、暫定、そして修正を繰り返すことになります。

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

2009年11月15日

FPフォーラムに参加しました!


昨日は、日本FP協会石川支部主催の第10回FPフォーラムに、相談員として参加しました。

石川支部所属のファイナンシャルプランナー(以下、「 FP 」と表記します。)が、
この日は、無料でいろいろな相談に乗るというものです。

私の得意分野は、「 住宅ローンなどの住宅分野全般 」。
一時期は、FPへの相談といえば、保険の組み替えが多くて・・という時代もあったようですが、
ここ1〜2年は、住宅ローン絡みの相談が非常に多いのだそうです。

この日の無料相談は、午後1時から5時まで、1組あたり最大1時間×4回になります。

私は、昨年の第9回から無料相談員に登録していましたので、
今年は、2年目ということになりますが、
やはり「住宅ローン」に関する相談が非常に多かったらしく、
私はなんと、午後1時から夕方5時頃まで4組の相談者を、連続で担当させていただきました。

細かいことは当然伏せますけど・・、
1組目: 現在、転勤族で、首都圏にマンションを購入しようか迷っているケース、
2組目: 住宅ローンを返済中なのだが、いよいよ支払いが苦しくなってきたケース
3組目: 土地を探して家を建てる予定だが、全体の予算をいくらにするか?で悩んでいるケース。
4組目: 婚約中だが、どのタイミングで住宅を建てるか?で、迷っているケース。


相談されたみなさんの状況は様々ですが、
なんとなく共通して感じられたのは、「一生の買い物」である住宅取得を前にして、
住宅への予算をどのくらいで考えればいいのか?ということ。

私がよくアドバイス差し上げているのは、
住宅ローンを組む時点では、決して『 無理 』をしないこと。

よくいろいろなところで、
「借りられる金額ではなく、『 返せる金額 』で住宅ローンを組みましょう!」
と言われていますが、
「じゃあ、『 返せる金額 』って、どれくらい??」
という、新たな疑問が出てくると思います。

それについては、別の回でお話ししたいと思います。


さて、FPフォーラムが終わった後は、懇親会にも参加させていただき、
ふだんほとんど交流のない他のFPの方々と歓談させていただきました。

お互いにFPという共通項はありますが、
本業は別・・という方が圧倒的に多いので、
ちょっとした、「異業種交流会」になって、とっても楽しかったです。

また、来年が楽しみですね。


★今日のテリー語録

「相談者の質問内容と、本当に知りたい内容は、必ずしも一致していません。」

意外に思われるかもしれませんが・・、
相談者自身が本当に知りたいことを、自覚していないことの方が圧倒的に多いのです。
そんなわけで、謎解きをするつもりで、様々な質問をさせていただき、
相談者の表情や声の変化などを、注意深く見ながら本当の質問を探るのが、私のやり方です。
反対に、知りたい内容を自分で的確に把握されている人は、
調べる術もよくご存知なので、相談する必要がないというわけです。(^_^;)

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
ランキング参加中です。にほんブログ村 住まいブログ 住まい方へ  にほんブログ村 住まいブログ 住宅評論家へ
内容に共感していただけたら、 ↑ クリック ↑ をお願いいたします。

Powered by さくらのブログ