2011年11月09日

FPフォーラムの住宅相談 2/3

 
・・・ FPフォーラムの住宅相談 1/3 の続きです。


2組目は、30代の男性の相談でした。

すでに購入する土地も、建てる住宅会社も決まっているとのことでしたが、
住宅ローンについてはどのような組み方がいいのか、
またどの程度の返済額(月額)であれば返済可能なのかが知りたいという相談内容でした。

住宅会社の営業マンからのアドバイスや
ご自身でもインターネットでのシミュレーションなどを利用して
しっかりと細かく調べているのが印象的でした。

よくファイナンシャルプランナーのアドバイスで
「借りられる金額ではなく、『 返せる金額 』で組みましょう」
といわれていますが、
「実際にどのぐらいが、『 返せる金額 』なのか?」
という目安は、どこにも載っていないのが現状です。

その方の状況や考え方によってもいろいろと変わってくる部分ではありますが、
私が考えた『 返せる金額 』の目安をお話ししましょう。


1. 返済比率を下げてみる。

返済比率 = 年間の返済額 / 年収(税込) × 100 (%)

たとえばフラット35の基準で言うと、
年収400万円未満では30%以下が借りられる金額です。
年収400万円の人であれば、年間返済額120万円(月々10万円)未満になるわけです。
(けっこう多いですね〜。)

ですから返済比率がこの基準よりも5〜10%程度低いパーセンテージにするのです。
具体的には、年収400万円の人であれば返済比率20〜25%に抑えておくことになります。


2. 主人の年収だけで借りられる金額にしておく

これは夫婦共働きの場合に使われる方法です。
女性は、出産や子育て、(場合によっては介護など)により
通常通りの働き方ができないこともあり得ます。

ですからそれをあらかじめ見越して、
主人の年収だけでローンを組める金額を上限にしてしまうのです。
もちろん、実際に組むときは、奥様を連帯債務者にすることによって
住宅の所有権の一部は奥様になりますし、住宅ローン控除を受けることもできます。


3. ボーナス分を抜いた年収で借りられる金額にしておく

今となっては言うまでもないことかもしれませんが、
ボーナスは所詮ボーナス、会社の業績が悪ければゼロになる可能性も否定できません。
ですから、あらかじめボーナスがゼロの状態でも返せるように
ボーナス分を抜いた年収で借りられる金額を上限にします。
もちろんボーナス併用払いではなく、月々の支払いだけでローンを組んで下さい。


4. 過去3年で一番低かった年収で計算する。

これは年収が年によって大きく変わるお仕事の場合ですが、
過去3年(もしくは5年)で、
一番少なかった年収で借りられる金額を上限にしておくと
気持ち的にも余裕ができるかと思います。

もちろんそれよりも年収が多いときには、
繰上返済を利用して早めに借入残高(元金)を減らすようにすると、
今後の年収の変動にも対応しやすくなりますね。


この男性の場合は、とてもよく調べられていたので
1.の返済比率と、2.の主人の年収だけで借りられる金額のお話をしました。

第三者の意見、そして専門家の見解が欲しかったとのことでしたので、
いくらか安心された様子で帰っていきました。


・・・ FPフォーラムの住宅相談 3/3 に続く。


★今日のテリー語録

「“何”を持って、安心しますか?」

これは客観的な指標の問題ではないので、たいへん難しい問題かと思います。
でも、「自分が“何となく・・”できそうだ」と思えるときは
ほぼ確実に神様の援護を受けられるときですから
安心して進んでいけばいいと思いますよ。(^o^)

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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posted by テリー at 21:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅カウンセリング
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