2010年10月22日

10月7日(木)の放送内容

土地の登記簿謄本を見た後は、公図を確認します。

  公図(こうず)とは、
  不動産登記法17条の「地図に準ずる図面」として、
  土地の形や位置関係などを図面にしたものです。
  ただし、面積や角度などはあまり正確とは言えないので、
  あくまでだいたいの位置関係を知るためのものです。

公図をよく見て、その地番の土地の形状が
不動産屋さんの情報とだいたい似ているかどうかを見ます。

また、前面道路のところには、「道」と書いてあったり、
現況の道路の形をしていても、番地が入っているはずです。

大規模な宅地造成をされたところであれば、
すでに公図の方もきれいに道路と宅地の地番が並んでいるはずですが、
古い地域や田舎の場合ですと、その土地の周辺に細かい土地が
グルグルと取り囲んでいることもよくあります。


公図の中をよく見てみると、「水」とか、「道」とか書いてある
細長い地形が載っていることもあります。
「水」は水路という意味で、現在でも水路として機能しているところもありますが、
中には、どう見ても水路になっていないところもあります。

このような土地は、俗に「青線」(あおせん)、または青道(あおみち)と呼ばれ、
「公図上には存在するが、地番の記載がない河川または水路である(であった)敷地をいう。
 登記簿上は無籍地とされるが、国有地である。この呼び名は、公図上着色された色に由来する。」


また、「道」と書いてあっても、現地では、幅わずか数十pで、
人がやっと通れるような里道しか見当たらないこともあります。

このような土地は、俗に「赤線」(あかせん)、または赤道(あかみち)と呼ばれ、
「公図上には存在するが、地番の記載がない道路である(であった)敷地をいう。 
 登記簿上は無籍地とされ、道路法の適用がないが、国有地である。
 この呼び名は公図上着色された色に由来する。
 国有地であるため、払い下げを受けるには、道路についての用途廃止等の所定の手続きを
 経なければならない。」


公図で対象となる土地を確認してみて、このような青線や赤線が、隣地との境にある場合は、
建築確認申請を出す際に、その位置関係を示す必要が出てきます。

また、前面道路が公図の上では、赤線や青線になっていたり、
あるいは、敷地内を赤線が走っていたり・・・というケースもあります。

その場合は、住宅の建築そのものが、現状ではできない可能性も出てきますので、
国からの払い下げを受けた後で、土地を購入するか、
購入してから国の払い下げを受けることになりますので、
時間的にあまり余裕がない場合は、購入そのものを取りやめることも
検討した方がいいでしょう。


それでは、法務局で公図を取り寄せて、対象の土地の場所を探しましょう。
その土地の番地を確認して、明らかに隣地だとわかる場合を除けば、
その土地と隣接している番地の土地は、現在の所有者を調べていきます。

普通は、そこまでする人はあまりいないと思いますが、
隣地の権利関係を調べておくと、市役所に建築の相談に行くときも
具体的なアドバイスを受けやすいので、話がスムーズになります。

このような情報から、不動産屋さんが話している内容に矛盾がないかを確かめていきます。
もし、矛盾がいくつも出てきた場合は、その後もトラブル続きになること間違いなしですから
どんなに好条件に思える土地であっても、購入しない方がいいでしょう。


今日も最後まで聴いていただき、ありがとうございました。
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