2009年11月16日

住宅ローンを組むときは、決して無理をしないで! その1


私がよくアドバイス差し上げているのは、
住宅ローンを組む時点では、決して『 無理 』をしないこと。

よくいろいろなところで、
「借りられる金額ではなく、『 返せる金額 』で住宅ローンを組みましょう!」
と言われていますが、
「じゃあ、『 返せる金額 』って、どれくらい??」
という、新たな疑問が出てくると思います。

実は、これが本当に難しいのです。

35年の住宅ローンを組んだとして、これから先の35年間の収支は
正直言って、誰にも予測できません!!

現時点で、他の項目(食費、被服費、趣味、子供の学費・習い事、生命保険料など)を
すべて網羅したところで、将来の出費は当然変わってきますし、
公務員の方であれば、まだいいのですが、民間企業にお勤めの場合では
収入である給与もボーナスも減ったり、失業する可能性も出てきます。

また、お子さんが増えたり、親御さんの同居、自分や家族の事故や病気の可能性など、
確実でない項目があまりにも多くて、厳密には読み切れないのです。


では、もう一方の『 借りられる金額 』は、「返済比率」によってほぼ自動的に決まってきます。

銀行の融資基準の中には、必ず「返済比率」という言葉が出てきますが、
下記のような計算式になります。

返済比率(%)= (年間の返済額)/(税込年収)× 100

なお、年間の返済額には、住宅ローン以外のローン(例えば車のローンなど)や、
カードローンなども含まれるので要注意です。

この返済比率は、金融機関や年収によって変わるのですが、
フラット35を例にとると、

年収 300万円未満       → 25%以内
年収 300万円以上400万円未満 → 30%以内
年収 400万円以上700万円未満 → 35%以内
年収 700万円以上       → 40%以内 となっております。

例: 税込年収が500万円の人だと、返済比率35%以内ですから
   1年あたり  500万円×0.35= 175万円
   1ヶ月あたり 175万円÷12ヶ月= 約14.58万円
   つまり、ボーナス併用払いをしない前提で考えると、
   月々の返済額が14万5800円程度までなら、借りられるわけです。

でも・・、これを実際に返済することを考えると、さすがにこんなのは薦められません。
先ほどお話ししたとおり、ローンを組んだ後に、何か不測の事態が起こった瞬間に
返済不能に陥る可能性が高まるからです。

そこで、返済比率を下げることを考えていきます。
・・・その2 に続く。


★今日のテリー語録

「『 返せる金額 』って、言葉だけが一人歩きしているような気がします。」

世帯ごと、そして、一人一人が抱えている事情や価値観などは、すべて違います。
ましてや、突発的に起こることをどこまで見込むか?・・ということまで考えると、
いくらファイナンシャルプランナーでも、「絶対確実!!」といえるようなプランを
作ることはできないので、予測、暫定、そして修正を繰り返すことになります。

今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
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