2009年08月03日

持ち家の方が得なんですか?

 
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時々、このような質問を受けることがあります。
「やっぱり・・、持ち家の方が得なんですか?」

この質問をする方は、現在賃貸のマンションもしくはアパートに住んでいる方で
家族数も3人以下・・という共通の特徴がありました。
つまり、現時点で急いで住宅を購入する必要がない方々と言えるでしょう。
ちなみに、すでに持ち家に住んでいる方でこの質問をした人は、今まで一人もいませんでした。

そんなわけで、私は決まって次のようにお答えしておりました。
「必ずしも、持ち家の方が得・・というわけではありません。」


地方都市の相場を例にして、簡単に試算してみましょうか。

1.月8万円の家賃を40年間払い続ける場合。
  (更新料5万円が2年に1度かかり、10年に1度引越をすると仮定。)

家賃  8万円×12ヶ月×40年=3840万円
更新料 5万円×20回=100万円
引越費用など 50万円×3回=150万円
-----------------------------------------
 合計は、4090万円 となります。


2.土地1200万円、建物1800万円を現金一括で支払った場合。

土地・建物  1200万円+1800万円=3000万円
※固定資産税 10万円×40年=400万円
メンテナンス費用の一例(・・かなり甘めです。)
 12年後にボイラーの交換 30万円
 15年後にコロニアル屋根の葺き替え 150万円
 20年後に外壁のやりかえ 200万円
 24年後にボイラーの交換 30万円
 36年後にボイラーの交換 30万円
------------------------------------------
 合計は、3840万円 となります。


3.土地1200万円、建物1800万円を全て住宅ローンで組んだ場合。
  (35年間固定金利3.0%のフラット35で組み、繰上返済を一切しないと仮定。)

住宅ローン総返済額 4850万円
※固定資産税 10万円×40年=400万円
メンテナンス費用の一例(・・かなり甘めです。)
 12年後にボイラーの交換 30万円
 15年後にコロニアル屋根の葺き替え 150万円
 20年後に外壁のやりかえ 200万円
 24年後にボイラーの交換 30万円
 36年後にボイラーの交換 30万円
------------------------------------------
 合計は、5690万円 となります。


いかがでしたでしょうか??

実は、試算をしてみた私の方がビックリしてしまいました・・。

住宅業界の方がこれを見たら、怒り出しそうです・・。(>_<)
「家を買うのは損だから、やめておけっていうのかっ!?」と怒鳴られそうですが、
・・いえいえ、違います。

私がここで言いたかったのは、現時点でさほど家を欲しいと思っていないのに、
「家を買った方が得だと思って・・。」
という安易な理由で、家を買わないでほしいということです。

家を実際に購入するのも、それを維持していくのも、多大な情熱とお金がかかります。
ですから、家を買うのは、損とか得とかということではなくて、
家を買うための強い動機が必要だと思います。

家を買うための動機がはっきりしていれば、素敵な家を建てることもできるし、
その家に愛着を持って大切に維持しながら、ローンを払い終えることもできるでしょう。
しかし、「今買っておけば得だと思って・・。」ぐらいの軽い動機だと、
せっかく買った家を手放した上に住宅ローンだけが残る・・という状況もあり得るのです。
 (注: リーマンショック以降、増えているそうです。)

それでも、「家を買えば、相当の資産が残る。」と思う方もいるでしょう。
40年後の建物評価ははっきりいって、0ゼロです。
40年後に売ろうとしても、土地の評価しかつかないわけです。

では、その時の土地の評価価格は・・・、「神のみぞ知る。」ですね。

地価が上がるためには、一時的な需要増(大企業誘致とか再開発される・・とか)か、
もしくは、日本の人口が増え続けなければならないのですから、何とも言えません。
そう考えると、「持ち家は損か得か?」なんていうお話そのものが、ナンセンスかと思います。。


※固定資産税は、建物については当初3年間(長期優良住宅は5年間)は軽減措置がありますので、
 かなり少ない額のはずですが、4年目にいきなりポンッと上がります。その後、建物の評価減に
 つれて徐々に減少していきます。なお、土地については40年間評価が変わらないものとして、
 土地・建物の概算として、10万円/年で計算いたしました。

固定資産税の説明は、 住宅情報ナビ がわかりやすかったですよ。


★今日のテリー語録

「所有権なんていっても、地球から直接借りているだけのこと。」

所有するのか、借りるのか・・、あまり気にするようなものでもないような気がします。
所有したければ買えばいいし、使えればいいだけならリース(賃貸)でもいいのです。


今日も最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
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